El desarrollo urbano con el transcurrir de los años, ha requerido de la normalización de su funcionamiento, para aportar un equilibrio en las sociedades que crecen apresuradamente alrededor del mundo.
Es por ello que con la construcción de proyectos comerciales y habitacionales, nace una normativa para administrar todas las unidades que le conforman, llamada régimen de condominio.
El soporte de esta figura jurídica se encuentra insertado en las leyes de carácter inmobiliario -cuyos nombres pueden variar según el país consultado-, amparada a su vez por el Código Civil de esta nación.
Conozca los términos básicos
El condominio es un área delimitada para un bien, que puede tener uno o más propietarios; está integrado por sectores comunes y privados, que por su forma o diseño de construcción, es catalogado como horizontal, vertical o mixto; y por su utilidad, en comercial o empresarial, de vivienda o industrial.
En otros términos, el condominio también se conoce como un inmueble regido por la ley que refiere a la propiedad horizontal, tanto en países europeos como latinos.
Este espacio distribuido por unidades individuales, precisa a su vez de la creación de un régimen para poder regularse.
En este sentido, el régimen de condominio es meramente un acto legal, en donde el o los propietarios originales o desarrolladores de un inmueble, hacen constar ante un registro público notariado, su voluntad de constituir este sistema de participación, para la utilización adecuada de los diferentes sectores que le integran, con la única finalidad de venderlos posteriormente a cualquier persona natural o jurídica.
A través del régimen de condominio, se pueden seccionar conjuntos residenciales, edificios, complejos industriales y hoteleros, además de camposantos de carácter privado o cualquier otra propiedad, cuyos inmuebles posean una relación intrínseca entre parcelas comunes y exclusivas.
Asimismo, en la inscripción del régimen se describirá detalladamente cada unidad del inmueble, identificación de parcela, ubicación, uso, además del metraje y linderos establecidos en su diseño arquitectónico, a fin de ubicarlos en el plano del terreno de una manera expedita.
Tras la norma, un reglamento
En todo documento constitutivo de régimen de condominio, se halla un reglamento interno, que contiene un conjunto de criterios, que la llamada administración de condominio –figura que también surge a partir del acto jurídico-, debe hacer cumplir.
Allí, se plasman las disposiciones administrativas, técnicas y funcionales del inmueble, así como las competencias y obligaciones tanto de los dueños y ocupantes del predio. Igualmente, se indica el porcentaje de derechos y contribuciones vinculadas a las áreas comunes y su mantenimiento, número de votos en las asambleas y asuntos de interés de los condóminos.
Procedimientos de registro
Inicialmente, cada proyecto de desarrollo posee un certificado de título que acredita a uno o más individuos como dueños del espacio. Esta constancia es el primer requisito para el registro del régimen de condominio.
Es de resaltar que la inscripción notarial, consta de dos pasos básicos y fundamentales a saber: la fase técnica y la fase registral. En la primera, a través de un agrimensor o experto en el área, se presenta ante la unidad catastral de la jurisdicción, los planos del desarrollo, así como las secciones que la integran.
De este modo en un desglose detallado, se indicarán las áreas propias y comunes; sectores compartidos o de utilidad común exclusiva, áreas ociosas o sin desarrollar, espacios sin acceso, así como zonas superpuestas. Estas divisiones permitirán establecer restricciones limítrofes de los propietarios.
Luego ante la unidad u oficina registral correspondiente, se hace entrega del certificado del título, reglamento de condominio y su declaración de voluntad de constitución, entre otros requisitos de ley que variarán según el país, ciudad o estado en el que se encuentre el suelo (se debe resaltar que en un mismo país, pueden existir diferentes legislaciones por jurisdicción).
No obstante, existen casos en los cuales el certificado de título no existe, por lo cual, se deben hacer procedimientos extraordinarios llamados deslinde.
Luego de llevar a cabo estas etapas, se obtendrán resultados, tales como; el certificado de título de las unidades que integran dicho el condominio.
Cabe destacar que en el régimen de condominio, existe un nivel de autoridad máxima, denominada Asamblea General, con la total potestad de cederle la administración de dicha propiedad, a través de una persona que posea una membresía en la junta o comunidad de propietarios.
Consideraciones
El registro de un régimen de condominio, obliga al cumplimiento de las leyes inmobiliarias vigentes en el área, así como del reglamento señalado, por parte de los copropietarios e inquilinos que allí habiten.
El mantenimiento asociado a las áreas comunes se constituye en el momento en que las propiedades son vendidas, luego de esto se fijan cuotas monetarias en partes iguales a cada uno de los adquirientes, que generalmente tienen un carácter mensual.
Cabe destacar que los derechos y porcentajes de usanza de espacios comunes son totalmente igualitarios; ningún condómino tiene mayor derecho que otro, siendo enfáticos en los propietarios de planta baja o terrazas, quienes por las características de sus unidades, visualmente pudiesen expandir sus áreas limítrofes bien sea en jardines, estacionamientos o terrazas, en caso de que aplique.
Es necesario, en la reglamentación del condominio, establecer horarios, deberes y derechos de los diferentes propietarios para el uso exclusivo de las áreas, como en el caso de piscinas, canchas, salones de fiesta o eventos, entre otros, que requieran de una reserva anticipada para su utilización.
Por otra parte, los interesados en una unidad de condominio, les corresponde documentarse sobre las legislaciones vigentes, para además de conocer sus obligaciones, poder exigir sus derechos ante la máxima autoridad del inmueble. De igual manera, acatar las resoluciones de la asamblea general, forma parte de la armonía entre lindantes.
Finalmente, vivir en condominio es una tarea basada en respeto, cooperación y trabajo en equipo, para mantener en el tiempo, espacios que aseguren el confort para lo cual fue adquirida la unidad física, siguiendo las reglas y sus excepciones, recordando que en donde termina su derecho, comienza el de su vecino.